為全面提升法官的司法能力和案件的裁判品質，進一步促進類案價值取向和適法統一，實現司法公正，上海市第一中級人民法院探索類案裁判方法總結工作機制，通過對各類案件中普遍性、趨勢性的問題進行總結，將法官的優秀審判經驗和裁判方法進行提煉，形成類案裁判的標準和方法。

本期刊發《無效房屋租賃合同案件的審理思路和裁判要點》。

無效房屋租賃合同案件的

審理思路和裁判要點

房屋租賃合同糾紛案件是當前房地產類案件中占比最大的案件類型。該類案件的合同效力認定及后果處理是審判實踐中面臨的首要問題和難點。此前，對于房屋租賃合同效力認定的裁判思路已在第7期審委會類案總結《房屋租賃合同效力認定的審理思路和裁判要點》中作了系統介紹。關于房屋租賃合同被認定無效后應如何處理亦是案件審理裁判的關鍵，故有必要對該類案件的審理思路和裁判要點予以梳理、歸納和總結。

一、典型案例

案例一：涉及雙方當事人的過錯認定

因承租人趙某拖欠房租，出租人劉某訴至法院要求解除合同。后趙某以劉某隱瞞房屋系違法建筑為由，反訴要求確認合同無效，并主張劉某應對合同無效承擔全部過錯責任。劉某辯稱趙某在簽約時未對房屋性質進行審查，亦應承擔相應過錯責任。

案例二：涉及擴建損失的責任分擔

A公司承租B公司廠房，雙方約定A公司可在租賃范圍內建造房屋。該房屋所有權歸B公司所有，A公司僅有使用權。后A公司所建房屋因屬違法建筑被拆除，A公司遂訴至法院要求B公司賠償擴建損失。

案例三：涉及房屋占有使用費的認定

C公司承租D公司房屋，租賃用途為經營餐廳。雙方合同約定D公司負有配合C公司辦理相關登記手續的義務。后C公司以D公司未提供相應辦證所需材料導致其無法經營為由要求解除合同。同時，因房屋系違法建筑導致租賃合同無效，C公司主張僅需按照合同租金標準的40%向D公司支付房屋占有使用費。

二、無效房屋租賃合同案件的審理難點

（一）合同無效后果處理事項繁雜

房屋租賃合同被認定無效后，法院在處理合同無效后果時會涉及房屋返還、房屋占有使用費、公共事業費用、保證金、押金、裝飾裝修損失、設備損失、改擴建損失、搬遷補償款等諸多事項，且往往本訴與反訴交織，如遺漏個別后果處理可能造成雙方利益分配的失衡，故審理時存在一定難度。

（二）導致合同無效的當事人過錯認定難

在無效房屋租賃合同案件中，導致合同無效的情形通常較為復雜。法院在對相關因素進行審查時，尤其對于租賃房屋的產權狀態和違法性質等相關事實，往往因租賃房屋建筑年代久遠，相關法律法規、政策文件已發生變化，或房屋歷經多次改擴建等諸多原因，對當事人的過錯認定存在困難。

（三）無效后果損失認定難

實踐中，租賃房屋系違法建筑是導致租賃合同無效的主要情形。承租人要求出租人賠償裝飾裝修或改擴建損失，尤其在租賃房屋因違法性質被拆除或部分拆除、裝修現狀不復存在的情況下，如何準確認定因合同無效產生的裝修等損失是該類案件的審理難點。

（四）房屋占有使用費確定難

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，法院一般應予支持。然而，實踐中個案情況不盡相同，如在租賃市場價格大幅波動、標的物違法、房屋存在嚴重質量瑕疵、當事人未實際使用房屋等情況下，法院是否參照、如何參照合同約定的租金標準對房屋占有使用費進行確定存在難度。

三、無效房屋租賃合同案件的審理思路和裁判要點

處理房屋租賃合同無效后果時，法院要根據誠實信用原則，充分考慮當事人的過錯程度、房屋使用狀況、合同主體義務、合同履行情況等因素，在當事人之間合理分配責任，避免一方因合同無效而獲益，實現各方當事人之間利益的救濟與平衡。

（一）導致合同無效的主體過錯責任認定

在該類案件中，法院需首先確認導致房屋租賃合同無效的主體過錯責任。實踐中導致合同無效主要存在兩種情形：一是租賃房屋系違法建筑；二是非法轉租。

1、租賃房屋系違法建筑情形下的主體過錯責任認定

隨著環境綜合整治行動的開展，因房屋未取得建設工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證規定建設，無合法建設手續而認定合同無效的案件占無效房屋租賃合同案件的絕大多數。此種情況下，法院應考慮租賃房屋的產權狀態、當事人對房屋的認知情況、承租人是否盡到注意義務、出租人是否存在承諾保證、隱瞞或欺詐等情形，對雙方過錯責任進行綜合認定。

第一，提供適租房屋是房屋租賃合同項下出租人的主要義務。通常情況下，出租人作為租賃房屋的管理人或實際控制人，對租賃房屋的實際狀況相較承租人而言應更為清楚。在租賃合同因房屋的違法性而無效時，承租人雖然對租賃房屋的狀況亦具有審慎的注意義務，但疏于注意的過錯程度較輕，應對合同無效造成的損失承擔次要責任，具體責任比例由法院視案情酌定。

第二，如有證據證明承租人明知合同無效情形仍然承租房屋的，法院一般應認定其與出租人存在同樣過錯，雙方對合同無效造成的損失承擔同等責任。

第三，如承租人在房屋租賃合同訂立過程中已盡到相應注意義務，而出租人提供虛假材料致使承租人有理由相信租賃房屋合法的，對于合同無效造成的損失承租人原則上無需承擔責任。

如案例一中，趙某疏于對房屋屬性及相應權證進行核查，僅基于出租人的口頭保證便簽訂房屋租賃合同，未盡到相應的注意義務，故法院判決趙某對合同無效承擔30%的責任；劉某明知未經審批的自建房屋屬于違法建筑，故應對合同無效承擔70%的責任。

2、非法轉租情形下的主體過錯責任認定

承租人未經出租人同意將房屋轉租的行為未被法院認定為有效的，承租人在明知的情況下仍與次承租人簽訂合同，承租人一般應承擔主要的過錯責任，次承租人在簽約前未盡到審慎的注意義務則應承擔次要的過錯責任。次承租人的審慎義務通常表現為要求出租人出示前手合同或出租人同意轉租的證明等。

3、合同事先約定無效后果的主體過錯責任認定

實踐中，租賃合同中往往對合同無效責任分擔直接作出約定，此種約定應屬無效。原因在于，該約定不屬于《民法典》（草案）第507條規定的“合同爭議解決條款”，也不屬于《民法典》（草案）第567條規定的“結算和清算條款”。若法院確認當事人事前對合同無效后果的約定效力，則會與基于法律否定性評價的合同無效后果產生邏輯沖突。
當然，租賃合同被仲裁機構、法院認定為無效后，當事人再就合同無效后果的處理達成一致的，應當認定為有效。需要注意的是，當事人在租賃合同中關于合同無效責任分擔的具體約定，在一定程度上可作為識別當事人風險預見和主觀過錯程度的判斷依據。

（二）合同無效后損失賠償的認定

在對導致合同無效的主體過錯責任作出認定后，法院應進一步審查損失賠償的具體范圍、標準和數額。此時，既要根據當事人的過錯程度合理確定責任，又要避免當事人重復獲利的情形。在無效房屋租賃合同案件中，損失賠償的認定主要涉及房屋裝飾裝修損失及擴建損失的認定。

1、合同無效后損失賠償的范圍認定

與合同解除情形下合同主體因違約所承擔的損失賠償責任不同，合同無效后當事人所承擔的締約過失責任是對另一方當事人信賴利益損失的賠償。目的在于補償一方當事人因合同無效而實際遭受的損失，從而使其利益恢復到合同簽訂之前的狀態。信賴利益不包括、亦不應超過合同履行利益，即合同履行后可以獲得的利益。據此，租賃合同無效的損失賠償范圍通常僅包括裝飾裝修費用、改擴建費用等直接損失，而不包括承租人的經營損失、員工遣散費等間接損失。

2、裝飾裝修損失的認定

（1）裝飾裝修損失的審查規則

房屋租賃合同無效時，法院對房屋裝飾裝修損失的審查規則如下：

第一，在承租人未經出租人同意裝飾裝修的情況下，產生的損失由承租人自行承擔，出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。然而，實踐中承租人的裝潢設施往往不易拆離，強行拆除費用過高或導致房屋嚴重損害，法院應引導當事人充分利用裝潢設施，并對添附一方進行適當補償。

第二，在承租人經出租人同意裝飾裝修的情況下，對于出租人同意利用的裝飾裝修物，可折價歸出租人所有；對于出租人不同意利用的裝飾裝修物，則應區分情況處理：尚未形成附合的，可由承租人拆除，但應將房屋恢復原狀；已經形成附合的，則由雙方各自按照導致合同無效的過錯責任分擔現值損失。

第三，房屋租賃合同租期屆滿但被認定為無效合同的，因承租人在裝修投入時對租賃期限及期滿后不續約的風險有預估，且承租人在租賃期間已享有全部裝飾裝修的利益，其租賃目的業已實現，故其裝修投入不應再列入合同無效的損失范圍。對于承租人以租賃合同無效而主張裝飾裝修損失的，法院一般不予支持。

（2）裝飾裝修損失的處理要點

第一，關于向承租人的相關釋明。房屋租賃合同被認定無效后，法院應向承租人釋明是否就裝飾裝修損失要求賠償，承租人堅持不主張或只提出抗辯的，就裝飾裝修損失法院不予處理，可告知承租人另行起訴。法院判決承租人騰退房屋的，應告知其可就裝飾裝修物采取必要的證據保全措施以及相應的法律風險。

第二，關于出租人同意裝飾裝修的認定。出租人未明示同意裝飾裝修的，法院應結合房屋類型、合同約定的租賃用途及合同實際履行情況來認定出租人對承租人裝飾裝修的意見。出租人根據房屋租賃合同關于租賃用途的約定可以預見承租人裝修行為的，或出租人知道或應當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，但在合理期限內未提出異議，又或在合理期限內提出異議后繼續履行合同的，法院一般可認定出租人對承租人的裝飾裝修不持異議。

第三，關于出租人同意利用裝飾裝修物的認定。在房屋未被拆除或尚未確認拆除的情形下，關于出租人是否同意利用裝飾裝修物，法院應根據個案中裝飾裝修實際使用狀況、生活日常經驗以及裝飾裝修的實際利用價值綜合予以認定。出租人在訴訟中就是否同意利用裝飾裝修的意見前后不一的，除出租人已作出合理解釋，或有充分證據證明裝飾裝修無法利用，如已拆除或即將拆除的情形之外，法院一般不宜輕易認定出租人不同意利用裝飾裝修物。

（3）裝飾裝修損失的計算方法

與合同解除情形下裝飾裝修損失的計算以殘值損失為準不同，合同無效后的裝飾裝修損失計算只應考慮在合同被確認無效時尚存在的實際價值，即以現值損失為準。

一般情況下，現值損失的認定可采用“現存價值評估法”予以確定，即對糾紛發生時現存裝飾裝修物進行工程造價鑒定。具體數額可根據個案中裝飾裝修物的性質、使用壽命、損耗程度、實際剩余利用價值及市場行情等因素予以綜合認定，避免一方額外獲益。在裝飾裝修物價值較小且雙方對數額爭議不大時，應盡量促成當事人就裝飾裝修物價值達成一致意見，以減少當事人的訴訟成本。

需要注意的是，在租賃房屋已被拆除或部分拆除的情形下，如有其它證據反映裝飾裝修現狀的，如相關裝修合同、支付憑證、拆除前現場照片等，法院可委托鑒定機構對現值損失予以評估。根據現有證據材料無法進行鑒定的，應區分個案不同情況對承租人裝飾裝修損失予以認定。如因不可歸責于承租人的原因導致其舉證困難的，法院可適用舉證緩和規則，以保護承租人的合法權益。

3、擴建損失的認定

（1）擴建損失的審查規則

合同無效時，在承租人未經出租人同意擴建的情況下，產生的損失由承租人自行承擔。在承租人經出租人同意擴建的情況下，雙方對擴建費用的處理沒有達成一致但辦理合法建設手續的，擴建費用由出租人負擔；未辦理合法建設手續的，由雙方按照過錯責任分擔。

需要注意的是，法院對雙方的過錯責任及損失的認定，可根據合同的相關約定、租賃標的物本身的合法性、雙方的報建義務、配合行為、擴建受益情況、擴建規模、風險控制、造價費用現值等因素，結合當事人的主觀過錯，確定合理的責任比例及損失金額。

（2）承租人自行擴建部分損失的處理要點

無效房屋租賃合同案件中，承租人自行擴建，該建筑物因系違法建筑被拆除后，承租人要求出租人分擔損失的，法院應結合承租人是否要求辦理建設手續、是否對違法建筑物風險得以預見、出租人是否因該建筑物收取租金等因素予以綜合認定。

如案例二中，因B公司出租的廠房本身不具備合法建設手續，在此基礎上擴建后的建筑物取得合法手續的可能性較小，故對于擴建部分拆除的風險，B公司應有預見能力，但B公司仍持放任態度同意A公司擴建，其應就相關損失承擔次要責任。因此，法院判決B公司賠償A公司一定比例的擴建費用損失。

（3）擴建損失的計算方法

與裝飾裝修物處理中計算現值損失不同，擴建損失以擴建物的造價為標準。基于平衡雙方利益的考慮，法院計算該類損失時一般可采用工程造價費用支出法，即以擴建時承租人實際支付的工程造價費用作為擴建損失。實踐中，具體數額可根據個案中擴建物的使用狀況、實際利用價值、出租人的擴建受益情況、市價波動、政策形勢等因素予以綜合認定，避免任何一方因合同無效而獲益。

（三）房屋返還及占有使用費的認定

房屋租賃合同被認定無效后，依據無效合同的處理原則，承租人應返還因合同取得的財產，包括租賃房屋及實際占有房屋所獲取的占有利益；出租人則應返還承租人因簽訂合同所獲取的利益如租金、保證金等。實踐中承租人應返還的財產與出租人應返還的租金等可相互抵扣。

1、房屋返還的處理要點

（1）關于及時交接房屋的釋明

無效房屋租賃合同案件中，因牽涉事項較多，往往需啟動司法鑒定程序，審理期限較長，法院應先充分詢問當事人關于租賃房屋的使用現狀。如租賃房屋已處于無人使用的空置狀態，法院應引導雙方當事人及時交接租賃房屋，以避免雙方在訴訟期間損失的進一步擴大。

（2）關于次承租人返還房屋的釋明

房屋租賃合同被認定無效后，出租人既可依約要求承租人返還房屋，亦可在實際使用人系次承租人的情況下，以房屋所有權人的名義要求次承租人騰退房屋。出租人僅以承租人為被告提起訴訟的，法院可向其釋明，告知其可追加次承租人為共同被告，或者申請通知次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟；法院也可直接通知次承租人作為無獨立請求權第三人參加訴訟。如次承租人人數過多，且訴求利益各不相同，則法院不宜追加次承租人為第三人，可根據案件具體情況，由當事人另行解決。

2、房屋占有使用費的標準認定

（1）房屋占有使用費的一般認定規則

合同無效情形下房屋占有使用費的認定并無絕對標準，但當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，法院一般應予支持。在審理時法院應避免簡單、機械地以租賃合同中的租金標準確定占有使用費標準，要充分考慮承租人經營或添附等行為與房屋增值或貶值之間的關聯性，避免利益失衡。

（2）特殊情形下房屋占有使用費的標準認定

在標的物違法、房屋具有重大瑕疵不能正常使用，或因租賃合同期限較長，租賃市場價格發生大幅波動、合同約定的租金標準明顯背離市場價格的情況下，如完全參照合同約定的租金標準確定占有使用費則有失公平。此時，法院應促成雙方當事人就使用費標準達成一致；無法達成一致的，可審查承租人對房屋的實際使用狀況、房屋適租性、承租人是否對房屋質量問題提出異議、要求修復以及合同目的是否實現等多項因素，并參考同類地段同類房屋的租金情況，合理認定占有使用費的計算標準及調整比例。

如案例三中，C公司使用涉案房屋對外正常經營已持續較長時間，法院結合C公司使用涉案房屋的情況及導致合同無效的原因、租賃市場價格變動情況、房屋瑕疵、合同履行狀況等因素綜合認定C公司應按照合同租金標準的60%支付房屋占有使用費。

（3）轉租情形下房屋占有使用費的標準認定

因房屋被次承租人繼續占有使用而不能返還，出租人請求參照租賃合同或轉租合同的租金標準，向承租人或次承租人主張逾期返還房屋占有使用費的，法院一般應予支持。基于對租金標準的合理性、市場行情以及促使次承租人盡快搬離等因素的考慮，法院一般應參照轉租合同的租金標準認定出租人向次承租人收取房屋占有使用費，具體標準還需根據實際案情具體判斷。

（4）免租期內房屋占有使用費的標準認定

無效房屋租賃合同案件中約定的免租期條款應同時無效。承租人應返還免租期內占有房屋所獲取的利益，即出租人有權基于不當得利向承租人主張該期間的房屋占有使用費。一般情況下，出租人在免租期內的收益實質體現在租賃期內所收取的租金總額中，如在租期履行完畢的情形下，可理解為出租人已實際實現免租期的收益，故其無權再行主張。因此，基于公平原則，法院應在參照合同約定租金標準的情況下，結合承租人實際占有房屋的時間與合同約定租期的比例，以及房屋能否正常使用等履行狀況，公平、合理地確定免租期內的房屋占有使用費。

四、其他需要說明的問題

在違建房屋整治過程中，如出租人就裝飾裝修及擴建房屋部分等獲得補償，因該補償不屬于合同無效所導致的后果，承租人要求對該補償進行分割的，法院不可直接將其作為合同無效后果進行處理，應當結合補償協議內容、補償項目及構成、承租人的貢獻大小等因素予以綜合認定。

來源：上海市第一中級人民法院

轉載自“浦江天平”公眾號