法條索引：

《物權(quán)法》第二十條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定：“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。”

制度解析：

該項(xiàng)制度是在買賣雙方簽訂不動產(chǎn)買賣合同后，為了對自己未來物權(quán)的確定而提前進(jìn)行預(yù)登記，能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)起到臨時保全的作用，保障合同權(quán)利義務(wù)在將來能夠?qū)崿F(xiàn)。在臨時保全的三個月內(nèi)，如果未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，擅自處分不動產(chǎn)的，或者對不動產(chǎn)權(quán)利有損害的，將不發(fā)生物權(quán)效力。但同時，如果超過三個月買賣雙方仍然未進(jìn)行正式的物權(quán)登記，預(yù)告登記將會失效。

實(shí)踐意義：

一、該制度在一手房預(yù)售、二手房買賣中，具有重大意義。在一手房預(yù)售中，不動產(chǎn)往往均沒有實(shí)際建成，便開始進(jìn)行房屋買賣。開發(fā)商與買受人簽訂預(yù)售合同后，對將來買受人不動產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)，且該種權(quán)利在將來一定會實(shí)現(xiàn)。但由于預(yù)售合同僅僅受《合同法》調(diào)整，規(guī)定的也只是買賣雙方的債權(quán)債務(wù)，一旦出現(xiàn)一房二賣，兩份買賣合同勢必會有一份合同無法履行，此時如果有一份進(jìn)行了預(yù)告登記，就能有效排除另一份買賣合同申請本登記。

二、有效防止原權(quán)利人在交易過程中，做出損害不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記到購買人名下的行為。由于不動產(chǎn)權(quán)利仍然在原權(quán)利人名下，其對不動產(chǎn)有完全的處分權(quán)。買賣雙方簽訂的合同，只是對雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系的約定，無法從實(shí)體上限制原權(quán)利人處分房屋。比如在買賣過程中對不動產(chǎn)又再設(shè)定抵押。

三、在二手房屋交易過程中，如果出賣人因其他案件被列為被執(zhí)行人，法院在強(qiáng)制執(zhí)行已經(jīng)簽訂買賣合同的不動產(chǎn)時，由于預(yù)告登記請求權(quán)具有排除包括強(qiáng)制執(zhí)行在內(nèi)的處分，買受人請求停止處分的，法院理應(yīng)支持。

律師建議：

不動產(chǎn)登記制度是法律賦予不動產(chǎn)買受人的一項(xiàng)權(quán)利，在購買不動產(chǎn)過程中如果能夠擅用該制度，可以為自己筑起一道防火墻，有效保障今后將會取得的不動產(chǎn)物權(quán)順利變更到自己名下，最終成功實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)。

附辦理流程：

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。辦理預(yù)告登記所需要件如下：

1.預(yù)購商品房預(yù)告登記

（1）登記申請書原件;

（2）申請人身份證明;

（3）已登記備案的商品房預(yù)售合同原件;

（4）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件;

（5）預(yù)購人單方申請預(yù)購商品房預(yù)告登記的，預(yù)售人與預(yù)購人在商品房預(yù)售合同中對預(yù)告登記附有條件和期限的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)提交相應(yīng)的證明材料;

（6）設(shè)定在建工程抵押的房屋，需要提交抵押權(quán)人同意房屋買賣的證明材料。

2.預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）抵押合同原件；

（4）主債權(quán)合同原件；

（5）預(yù)購商品房預(yù)告登記證明原件；

（6）當(dāng)事人關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的約定原件；

（7）已設(shè)定在建工程抵押權(quán)的，提交抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的證明原件。

3.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記

房屋抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)、申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的，除提交本項(xiàng)規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件原件、他項(xiàng)權(quán)利證書原件、抵押權(quán)注銷申請書原件。

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證；

（4）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同原件；

（5）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件（轉(zhuǎn)讓合同中已有約定的除外）。

4.房屋抵押權(quán)預(yù)告登記

已辦理房屋所有權(quán)登記或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的房屋，可以辦理房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）主債權(quán)合同原件、抵押合同原件；

（4）房屋所有權(quán)證或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記證明原件；

（5）當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定原件（抵押合同中有約定的除外）。

5.預(yù)告登記的變更登記

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）預(yù)告登記證明原件；

（4）變更事實(shí)的有關(guān)證明文件原件。

6.預(yù)告登記的注銷登記

（1）登記申請書原件；

（2）申請人身份證明；

（3）預(yù)告登記證明原件；

（4）證明預(yù)告登記的房屋權(quán)利終止的證明材料原件。

本文作者：邱揚(yáng)成，上海驥路律師事務(wù)所合伙人

聲明：

本文由上海驥路律師事務(wù)所律師原創(chuàng)，僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為驥路律師事務(wù)所或其律師出具的正式法律意見或建議。如需轉(zhuǎn)載或引用本文的任何內(nèi)容，請注明出處。