為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，中國人民銀行于2019年10月8日出臺[2019]第16號公告——《關于明確個人住房貸款利率調整相關事項的公告》（以下簡稱“公告”），就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜進行了公告。

公告篇幅不多，僅八條，但很多人都會感概，“字我都認識，但湊起來怎么就看不懂了呢？”

作者從購房者的角度來解讀一下該公告：

1、何為貸款市場報價利率（LPR）

貸款市場報價利率（LPR），英文全稱是Loan Prime Rate。是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。貸款市場報價利率的集中報價和發布機制是在報價行（現由18家商業銀行組成）自主報出本行貸款市場報價利率的基礎上，由指定發布人——即全國銀行間同業拆借中心，對報價進行計算，每月20日（遇節假日順延）9時30分公布貸款市場報價利率報價的平均利率并對外予以公布。目前向社會公布1年期和5年期以上貸款市場報價利率。

2、最新的貸款市場報價利率（LPR）

貸款市場報價利率（LPR）形成機制已經于2019年8月20日開始執行。2019年8月20日央行授權全國銀行間同業拆借中心首次公布了LPR，當日1年期LPR為4.25%，5年期LPR為4.85%。

10月21日，最新一期的貸款市場報價利率(LPR)報價出爐，一年期LPR為4.20%，與上月數據持平，較8月20日下降5個基點；5年期以上LPR為4.85%，三個月來保持不變。 

3、個人住房貸款利率調整的具體內容

公告第3條明確，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

4、舉例說明實行LPR后，個人住房貸款利率的變化

假設作者在2019年10月8日前在上海購買了一套總價為500萬的房子。

按上海現在的房貸政策，首套房是貸款基準利率的95折，二套房是在基準利率的基礎上上浮10%。那么首套房的貸款利率是4.9%*95%=4.655%；二套房的貸款利率是4.9%*（1+10%）=5.39%。

如果作者拖到10月8日以后再購房辦理貸款，那么首套房的貸款利率不得低于4.85%，二套房的貸款利率則為4.85%+0.6%=5.45%。

由此可以發現，首套房原來的貸款利率優惠取消了，每個月要多還一些錢；二套房的利率也比原來提高了0.06%。因此，政策實施之后，不管是剛需還是改善住房，都會受到細微的影響。

5、央行是否因此完全取消貸款基準利率？

在2019年10月15日人民銀行舉行的2019年第三季度金融統計數據新聞發布會上，人民銀行貨幣政策司司長孫國峰回答記者：目前人民銀行正在積極推動貸款市場報價利率LPR的運用，這個占比是在逐步提高的。我們也預期有一個提高的進度，就是所謂的“358”的進度。對大行來說在今年9月份新增貸款應用LPR的占比達到30%，四季度達到50%，明年一季度達到80%以上。對中小銀行來說是在今年四季度的應用比例達到50%以上，明年一季度達到80%以上。從目前的進展來看已經超出了當初的預期。隨著LPR運用占比進一步提高，新發放的貸款主要參考LPR來定價。同時我們也在研究存量貸款定價基準的轉換問題，在這個過程當中各方面也有很多很好的建議，我們在吸收研究。我想隨著新增貸款運用LPR占比的不斷提高，以及將來存量貸款轉換工作的推進，未來貸款基準利率的逐漸淡出應該是一個水到渠成的過程。

本文作者：李哲，上海驥路律師事務所合伙人

 

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